Bailleurs à Tours : l'impact des échéances énergétiques 2025-2034

139 259 habitants résident à Tours, où la dernière photographie du parc immobilier diagnostiqué, arrêtée au 12 octobre 2026, révèle une structure de performance énergétique fortement marquée par l'ancienneté du bâti local. Sur les 64 335 diagnostics enregistrés dans la base de l'ADEME pour le code INSEE 37261, la classe C domine avec 27 709 occurrences, représentant 43,1 % du base DPE. Pour les bailleurs, cette mise à jour technique est primordiale car elle permet d'isoler les 6,4 % de diagnostics classés F et G, soit 4 141 dossiers, directement concernés par les restrictions de mise en location immédiates ou à court terme. Il convient de rappeler qu'un diagnostic enregistré ne vaut pas nécessairement pour un logement unique, plusieurs expertises pouvant coexister pour une même adresse au fil des années et des rénovations successives.

À Tours, 1 274 diagnostics classés G soumis aux critères de décence de 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique indispensable pour la signature ou le renouvellement d'un bail. À Tours, 1 274 diagnostics portent cette étiquette, soit 2,0 % du volume total. Cette proportion impose une vigilance immédiate aux propriétaires bailleurs concernés. Tout nouveau contrat de location doit désormais porter sur un bien dont la performance est supérieure à ce seuil. Le profil de ces logements est lié à la période de construction : 75,8 % du bâti local est antérieur à 1975.

Pour un bailleur à Tours, l'étiquette G signifie l'arrêt des révisions de loyers et l'impossibilité de remettre le bien sur le marché locatif sans travaux. Le gaz naturel est l'énergie de chauffage principale pour 25 427 diagnostics dans la commune, un facteur qui influe sur le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le bâti de 1948-1974 influence la performance énergétique à Tours

La structure historique de Tours explique la concentration des diagnostics dans des tranches intermédiaires. La période 1948-1974 représente 51,2 % des diagnostics enregistrés, une ère caractérisée par une isolation thermique limitée à l'origine. La consommation énergétique médiane s'établit à 201 kWh/m²/an pour l'ensemble de la ville. Les bailleurs d'appartements en copropriétés doivent anticiper l'interdiction de louer les étiquettes F prévue pour 2028, laquelle concerne actuellement 2 867 diagnostics à Tours.

L'ancien nécessite une approche technique spécifique pour le traitement des ponts thermiques et le remplacement du chauffage au gaz. Le coût énergétique annuel médian est estimé à 874 € par diagnostic. Pour les bailleurs, l'échéance 2028 impose une planification rapide des travaux, d'autant que le DPE est désormais opposable et engage la responsabilité du loueur.

Horizon 2034 à Tours : l'enjeu des 7 992 diagnostics classés E

L'échéance de 2034 représente le défi le plus important pour le marché locatif de Tours avec 7 992 diagnostics classés E (12,4 % du total). Cette part significative du parc devra être rénovée pour rester louable. Avec une surface médiane de 52 m², les travaux de rénovation par l'intérieur sont un point de vigilance pour la rentabilité locative.

En plus de l'interdiction de louer en 2034, les biens classés E sont soumis à des obligations de vente. Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés E. À Tours, où les maisons représentent 9,9 % des diagnostics, cet audit touche principalement les pavillons ou petits immeubles de centre-ville détenus par un seul propriétaire. L'audit propose des scénarios de travaux pour anticiper la mise en conformité avant 2034.

• 1 274 diagnostics G (2,0 %) : interdiction de nouveaux baux depuis 2025.
• 2 867 diagnostics F (4,5 %) : sortie du marché locatif prévue en 2028.
• 7 992 diagnostics E (12,4 %) : échéance de décence fixée à 2034.
• 25 427 diagnostics mentionnent le gaz naturel comme chauffage principal.
• 52 m² : surface médiane des diagnostics enregistrés dans la commune.

Performance des quartiers Sanitas-Rotonde et Grammont face aux risques naturels

Au-delà de la performance thermique, le patrimoine immobilier tourangeau est exposé à plusieurs risques : inondation, séisme et mouvements de terrain. La connaissance de ces risques est une obligation légale d'information lors de la signature du bail via l'État des Risques et Pollutions (ERP). Le potentiel radon est évalué au niveau 1 sur la commune, soit le niveau le plus faible.

Dans les secteurs comme Saint-Symphorien ou Europe, 24,5 % des diagnostics concernent des bâtiments antérieurs à 1949. Ces constructions, souvent en pierre de taille ou tuffeau, présentent des défis particuliers pour l'isolation thermique. L'impossibilité fréquente d'isoler par l'extérieur rend l'atteinte des classes C (43,1 %) ou B (6,0 %) plus complexe que dans les quartiers récents.

Logements de Tours Centre et Europe : une surface médiane de 52 m²

Le parc de Tours se caractérise par une prédominance d'appartements de surface modeste, avec une médiane de 52 m². Dans les secteurs denses comme Tours Centre ou le quartier Europe, un petit logement classé F ou G voit sa consommation au mètre carré augmenter rapidement si l'isolation est défaillante. Les 4 141 diagnostics F et G cumulés représentent un défi de rénovation où l'isolation intérieure influe sur la valorisation du patrimoine.

31,6 % des diagnostics à Tours se situent en classe D (20 343 enregistrements). Ces logements ne sont pas immédiatement menacés par les interdictions de louer, mais pourraient basculer vers la classe E en cas de dégradation ou d'évolution des critères. Dans le secteur Europe, une rénovation globale à l'échelle de la copropriété est souvent pertinente pour traiter les 25 427 installations de chauffage au gaz recensées.

Sécurité des locataires à Tours : risques d'inondation et de séisme

La gestion locative à Tours doit intégrer les risques d'inondation, liés à la Loire et au Cher, ainsi que le risque sismique. Ces éléments font partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT). Un bailleur doit s'assurer que l'information délivrée au locataire est exhaustive, notamment dans les zones identifiées pour les mouvements de terrain.

Seulement 0,4 % des logements atteignent la classe A à Tours (276 diagnostics), soulignant la difficulté d'atteindre l'excellence énergétique dans l'ancien. L'absence de risque radon significatif est un point positif. Toutefois, la présence de 2,0 % de diagnostics G impose une mise aux normes rapide, car la vacance locative forcée par indécence énergétique n'est pas couverte par les assurances perte de loyer classiques.

• Inondation : risque majeur identifié pour la commune de Tours.
• Mouvements de terrain : surveillance accrue requise pour le bâti ancien.
• Radon : potentiel de niveau 1, sans danger immédiat recensé.
• Audit énergétique : obligatoire pour les ventes de maisons individuelles E, F, G depuis 2025.

L'impact du gaz naturel sur 25 427 logements à Tours

Le gaz naturel est la source d'énergie la plus représentée à Tours avec 25 427 mentions. Cette dépendance est un facteur déterminant de la note finale du DPE. La substitution du gaz par des solutions décarbonées, comme les pompes à chaleur ou le raccordement au chauffage urbain, est une piste pour les 12,4 % de propriétaires dont le bien est en classe E.

La consommation médiane de 201 kWh/m²/an reflète un parc majoritairement urbain. Le coût énergétique annuel médian de 874 € est contenu par la surface médiane de 52 m², mais cache des disparités pour les maisons individuelles (9,9 % du parc). Ces dernières sont les premières cibles de l'audit énergétique en cas de vente. Investir dans la performance thermique est devenu nécessaire pour maintenir la valeur d'un bien construit, pour 89,5 % du parc, avant 2001.

Avec 12,4 % de diagnostics classés E, l'échéance de 2034 doit guider les investissements des bailleurs. L'enjeu de la décence énergétique, amorcé en 2025 pour la classe G, se poursuivra en 2028 pour la classe F, redéfinissant les standards du marché locatif tourangeau.